Paroles d’Expert Acte 1 Scène 1 : la décarbonation de l’habitat social

Maîtriser la facture d’énergie, réduire l’empreinte environnementale de l’habitat collectif, garantir un haut niveau de confort aux occupants … les défis de la transition énergétique sont multiples, mais indissociables, pour les bailleurs sociaux. Dans cet épisode de Paroles d’expert Jean-Christophe RAVIER, Responsable National Marché Habitat, se confie sur les défis rencontrés par le marché et, surtout, les opportunités qui s’offrent à eux.

Pour un bailleur social, les enjeux de la transition énergétique sont attachés à la loi Climat et Résilience, qui constitue une demande très claire de l’Etat d’accélérer la décarbonation de l’habitat, dont les logements collectifs. L’objectif, c’est aussi de faire baisser les consommations pour, in fine, proposer aux locataires des charges plus maîtrisées sur leur fourniture d’énergie. 

Finalement, ce sont deux éléments qui se conjuguent. Dans un premier temps, il faut réfléchir à la sobriété au niveau du logement par l’usage, c’est-à-dire l’action du locataire sur sa propre consommation. Cela va aller de paire avec l’efficacité énergétique, qui est notamment le rôle d’Idex à travers notre capacité à piloter et exploiter les chaufferies. La décarbonation vient embrasser ces deux sujets, auxquels nous ajoutons notre capacité à identifier le potentiel de réseau de chaleur alimenté par une énergie locale, bas carbone, que ça soit avec des pompes à chaleur ou une autre solution technique.

Les résistances viennent essentiellement de la capacité à transformer les parcs, massifs, et leurs équipements vers des solutions décarbonées. Les bailleurs se tournent vers la performance énergétique mais ils se heurtent à un mur financier qui n’était pas toujours prévu initialement. Et l’arrivée de ce mur a été accélérée par l’évolution du cadre réglementaire avec la loi Climat et Résilience. Elle a instauré une obligation de remonter les notes DPE énergie et GES (gaz à effet de serre), avec un calendrier qui est cadencé pour atteindre la neutralité carbone à horizon 2050. Cette échéance arrive avec plusieurs étapes intermédiaires : par exemple l’impossibilité de louer les logements au DPE F et G dès 2025, ou encore le gel des loyers. Cela vient directement perturber les bailleurs dans leur cœur de métier qui est de louer des logements sociaux. Cette injonction réglementaire les oblige à trouver des solutions techniques pour assurer cette transition énergétique, technique et même financière. Les bailleurs ont donc besoin de partenaires pour franchir ce mur financier et pouvoir le lisser dans le temps, le faire baisser en charge, afin de permettre aux bailleurs de continuer à faire leur métier. 

Il faut se rappeler que le financement des bailleurs sociaux est rattaché au taux du livret A. Et ce dernier a fortement augmenté ces dernières années en remontant à 3 %. Leur capacité d’autofinancement a donc été largement impactée. Demain, pour pouvoir opérer les travaux de rénovation énergétique, de nouveaux modes de financement sont nécessaires. Avec la loi de mars 2023, le tiers financement est désormais possible pour les bailleurs publics ce qui ouvre donc la porte à ces projets de travaux à des sociétés en mesure d’en assumer la charge financière. 

De façon schématique, pour un bailleur la charge financière des travaux de transition énergétique se fait de plusieurs manières. D’abord sur un financement en propre via les capacités d’autofinancement. Puis sur la capacité à trouver des partenaires pour le tiers financement comme Idex. Aussi, puisque l’investissement est porté globalement par le bailleur ou ses tiers financeurs, et que le bénéfice de cette baisse de consommation est fléché vers le locataire, le législateur a prévu que le locataire puisse participer - pour partie - à l’effort financier qui lui a permis de faire cette baisse de consommation. En résumé, si la surperformance permet de gagner 100 €, l’effort demandé au locataire peut être de 30 €, mais le bénéfice du locataire restera significatif, à hauteur de 70 €. 

Il est possible de penser à d’autres mécanismes, par exemple basés sur la performance énergétique à travers un CPE (contrat de performance énergétique) ou sur la capacité du bailleur à facturer au locataire la troisième ligne de quittance, ce qui signifie facturer une partie de la charge qui lui incombe, en tant que propriétaire, pour une transformation énergétique au locataire. Le locataire a donc ses charges qui baissent de façon globale, mais le financement a été porté par le bailleur, donc il participe à cette charge. Le delta entre la charge de la troisième ligne de quittance est toujours inférieur au bénéfice global du bâtiment. L’objectif est que la contribution reste inférieure au reste récupéré à travers la baisse de consommation. 

Les défis de la décarbonation de l'habitat social sont nombreux et complexes, mais ils offrent également de belles opportunités pour améliorer la performance énergétique et réduire les coûts pour les locataires. À travers cette série Paroles d’expert, les professionnels d’Idex vous éclairent sur ces enjeux cruciaux et partagent des solutions innovantes pour franchir les obstacles financiers et techniques.  En travaillant ensemble, bailleurs sociaux et partenaires comme Idex peuvent surmonter ces défis et réussir une transition énergétique durable, bénéfique à la fois pour les occupants et pour l’environnement.

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