Paroles d’Expert Acte 1 Scène 3 : les solutions pour décarboner l’habitat social

Maîtriser la facture d’énergie, réduire l’empreinte environnementale de l’habitat collectif, garantir un haut niveau de confort aux occupants … les défis de la transition énergétique sont multiples, mais indissociables, pour les bailleurs sociaux. Dans cet épisode de Paroles d’expert Thibault GUILHEM, Chef de Marché chez Idex, nous éclaire sur la méthodologie et les solutions à déployer pour décarboner efficacement son patrimoine.

Quand on parle de logement social en France, il est important d’avoir en tête qu’il s’agit de 15% des logements sur le territoire. Cela représente 5 millions de logements, dont 4 millions de logements collectifs, dont un quart est situé en Ile-de-France. 

Au niveau de la décarbonation, il faut savoir que le parc social est hétérogène : on retrouve des bâtiments performants avec des étiquettes DPE (Diagnostic de Performance Energétique) de classe A ou B, mais également des bâtiments sur lesquels d’importants efforts sont à réaliser. Par exemple, près de 10 % du parc a une performance énergétique relativement mauvaise avec des DPE F ou G.

Un autre point à prendre en compte pour décarboner le logement social, c’est de regarder le bâti de chaque site. Le patrimoine social dispose d’une typologie de bâtiments très variée, aussi bien sur leur âge que sur leur spécificité technique : isolation, émetteurs haute ou basse température, vétusté etc.

En France, le moteur principal pour accélérer la décarbonation du parc social est la loi Climat et Résilience, qui interdit progressivement la mise en location, et introduit le gel des loyers pour les bâtiments les moins performants d’un point de vue énergétique et climatique. Cela a débuté en 2023 avec les passoires thermiques, et se poursuit en 2025 avec les logements étiquetés G qui ne pourront plus être mis sur le marché. Suivront ensuite les étiquettes F en 2028 et enfin les étiquettes E en 2034. 

Il existe aussi d’autres moteurs de marché : l’enjeu du parc locatif réside dans la minimisation de sa vacance. Un objectif qui se traduit notamment par la maîtrise des charges, dans un contexte d'explosion des prix de l’énergie. Cela passe aussi par le confort des habitants, avec une volonté d’offrir le meilleur cadre de vie aux occupants de ces logements. Les solutions de décarbonation offrent une réponse efficace à ces enjeux.

La bonne nouvelle, c’est que plusieurs solutions existent. Chez IDEX, elles s’articulent autour d’un triptyque : sobriété énergétique, efficacité énergétique et décarbonation des systèmes énergétiques. 

En quelques mots, décarboner, c’est consommer moins, et consommer mieux. Moins, donc réduire sa consommation d’énergie. Mieux, en sortant du gaz et du fioul pour aller vers des alternatives bas carbone. 

Pour la sobriété, des solutions existent et sont compatibles avec tous types de bâtiments. Par exemple, l’individualisation des frais de chauffage proposée par IDEX, combinée avec un jumeau numérique, vous permet de réaliser jusqu’à 15% d’économies d’énergie. 

En revanche, pour la sortie du gaz naturel et du fioul, d’autres questions doivent se poser : 

• Suis-je à proximité d’un réseau de chaleur ? Auquel cas je peux envisager un raccordement 

• Existe-t’il des gisements de consommation à proximité de mon bâtiment pour envisager la construction d’un mini réseau et profiter de ces derniers 

• Ai-je du foncier disponible ? 

• Existe-t’il un potentiel géothermique sur le site de mon bâtiment ? 

• De la place est-elle disponible en chaufferie pour déployer une solution type pompe à chaleur ?

• Quels sont les régimes de température du bâtiment ? Est-ce qu’une solution hybride avec relève au gaz naturel est pertinente ?

• Etc.

Il existe aujourd’hui de nombreuses alternatives à ces énergies fossiles : 

• Le raccordement à un réseau de chaleur ; 

• La pompe à chaleur, sous toutes ses formes : air / air, air / eau, mais aussi la géothermie (air-eau) ;

• Des solutions hybrides, qui permettent de minimiser l’impact de vos travaux sur les émetteurs, en installant une relève au gaz naturel couplée à la pompe à chaleur pour assurer un régime de température compatible avec les équipements de votre bâtiment ; 

• La biomasse, si on a des gisements à proximité…

Finalement, le véritable enjeu, c’est de se poser les bonnes questions pour choisir la solution la plus adaptée à votre situation, parmi toutes les alternatives. 

Décarboner son parc quand on est bien accompagné, ce n’est pas si compliqué. Chez IDEX, notre méthode a pour objectif d’optimiser l’impact de chaque euro investi. 

La première étape : faire un état des lieux de votre patrimoine à partir d'informations que vous avez déjà. Ce diagnostic initial vise à cibler les sites sur lesquels se concentrer pour avoir l’impact le plus important. 

La deuxième étape consiste à venir affiner les pistes avancées dans les diagnostics patrimoniaux en se rendant sur site. Concrètement, il s’agit de qualifier les solutions techniques à déployer dans les bâtiments identifiés.

Enfin, après avoir identifié les solutions adéquates, nous pouvons en mesurer les impacts, aussi bien en termes d'investissement que de charges opérationnelles, mais surtout en matière de réduction de consommation d’énergie, et par extension de réduction d’émissions de gaz à effet de serre. 

Pour donner un ordre d’idée : un bâtiment de 100 logements chauffé au gaz naturel, va émettre chaque année l’équivalent de plus de 450 trajets aller/retour entre Paris et Marseille en voiture. Avec 4 millions de logements collectifs, l’enjeu est considérable.

Une fois cette analyse terminée, nous pouvons passer à l’étape de concrétisation des projets de décarbonation. La première étape, c’est le financement : Idex a une approche qui va mettre en avant nos compétences en ingénierie financière mais aussi fiscale. 

Nous allons commencer par minimiser le reste à charge en allant recenser toutes les aides auxquelles vous êtes éligible. Ensuite, il faut savoir que nous sommes en mesure de financer ce reste à charge si vous ne souhaitez pas porter l’investissement de votre côté. 

Finalement, travailler avec IDEX, c’est faire le choix de travailler avec un acteur intégré. De la conception jusqu’au financement, notre métier, c’est de réaliser vos projets et ensuite d’exploiter vos systèmes afin de nous engager sur une garantie de performance, puis d’assurer la pérennité des installations dans la durée. 

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